行政復(fù)議決定書（績(jī)行復(fù)決字﹝2022﹞第22號(hào)）

申請(qǐng)人：xx公司。

被申請(qǐng)人：績(jī)溪縣自然資源和規(guī)劃局。

申請(qǐng)人不服被申請(qǐng)人2022年10月24日作出的《關(guān)于解除<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同>的決定書》（xx號(hào)），于2022年12月21日向本機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，本機(jī)關(guān)依法予以受理。

申請(qǐng)人請(qǐng)求：一、撤銷《關(guān)于解除<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同>的決定書》（xx號(hào)）；二、要求被申請(qǐng)人繼續(xù)履行《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；三、調(diào)整違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心授權(quán)公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算逾期付款違約金。

申請(qǐng)人稱：2021年8月6日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就績(jī)溪縣xx號(hào)宗地簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(電子監(jiān)管號(hào)：xxxx，以下簡(jiǎn)稱為“合同”），約定xx號(hào)宗地出讓款為人民幣3639萬(wàn)元，申請(qǐng)人應(yīng)于2021年9月6日之前支付第一期出讓款人民幣1820萬(wàn)元，于2022年8月5日之前支付第二期出讓款人民幣1819萬(wàn)元，申請(qǐng)人于2021年7月21日支付了土地競(jìng)買保證金728萬(wàn)元，于2021年10月18日支付了1092萬(wàn)元，至此第一批出讓款1820萬(wàn)元付清。

依合同的約定，申請(qǐng)人應(yīng)于2022年8月5日支付第二期出讓款1819萬(wàn)元，但因疫情防控等各方面因素的影響，申請(qǐng)人暫未能及時(shí)繳納第二期出讓款，被申請(qǐng)人分別于同年9月1日及10月6日向申請(qǐng)人發(fā)出催繳土地出讓款的通知，在此期間，申請(qǐng)人一直積極表態(tài)會(huì)盡快交上出讓款且愿意按合同的約定支付違約金。2022年10月17日支付了第二期部分出讓款人民幣1000萬(wàn)元，至此，申請(qǐng)人支付的出讓款已逾總額的77.49%。

2022年10月24日，被申請(qǐng)人卻突然作出《關(guān)于解除<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同>的決定》（編號(hào)為xx號(hào)），決定解除雙方簽署的合同，收回xx號(hào)宗地的土地使用權(quán)，并主張不退還申請(qǐng)人所交的728萬(wàn)元定金，還要求申請(qǐng)人退換財(cái)政扶持獎(jiǎng)勵(lì)資金918.2829萬(wàn)元。

收到?jīng)Q定后，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人表示愿意立即交清出讓款及違約金，并積極與相關(guān)人員進(jìn)行對(duì)接，但被申請(qǐng)人的人員多番推諉。申請(qǐng)人于2022年11月16日及11月28日向被申請(qǐng)人發(fā)函申請(qǐng)繳納剩余款項(xiàng)，但被申請(qǐng)人未予回復(fù)，也未批準(zhǔn)申請(qǐng)人繳納款項(xiàng)。

申請(qǐng)人認(rèn)為：一、xx號(hào)《關(guān)于解除<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同>的決定》明顯不當(dāng)，有違合理行政原則。合理行政原則要求行政決定具有合理性，它包含了公平公正原則、考慮相關(guān)因素原則以及比例原則這三個(gè)原則。根據(jù)比例原則，行政機(jī)關(guān)行使裁量權(quán)需要考慮合目的性、適當(dāng)性及損害最小這三個(gè)方面。行政行為不僅要符合法律目的，行政機(jī)關(guān)采取的具體措施可能產(chǎn)生的成本或損害還要與所追求的行政目的相對(duì)稱，在可以采取多種方式實(shí)現(xiàn)同一行政目的的情況下，行政機(jī)關(guān)應(yīng)采取對(duì)當(dāng)事人權(quán)益損害最小的方式。

就xx號(hào)宗地，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成的合意是出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并就此約定了人民幣3639萬(wàn)元的出讓價(jià)款。截至目前，申請(qǐng)人已支付的出讓款為人民幣2820萬(wàn)元，達(dá)到全部出讓款的77.49%。在申請(qǐng)人已支付大部分出讓款，履行了絕大部分的合同義務(wù)的前提下，被申請(qǐng)人堅(jiān)持要解除合同，沒(méi)收高達(dá)728萬(wàn)元的定金，而不是給申請(qǐng)人一個(gè)承擔(dān)違約責(zé)任并繼續(xù)履行合同的機(jī)會(huì)，實(shí)在于理不合，也不符合雙方最初訂立合同的目的。

退一步說(shuō)，申請(qǐng)人在收到被申請(qǐng)人催繳的通知后，一直積極與被申請(qǐng)人方溝通問(wèn)題，多次表態(tài)稱將交清出讓款并支付違約金，申請(qǐng)人表現(xiàn)出了極大的繼續(xù)履約的誠(chéng)意，不存在惡意違約的主觀故意。

申請(qǐng)人已對(duì)本宗地的開發(fā)實(shí)際總投入近人民幣5000萬(wàn)元；就項(xiàng)目工程建設(shè)，申請(qǐng)人已獲得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證等證件，一期工程的主體建設(shè)已封頂，配套樓的基礎(chǔ)施工已完成。申請(qǐng)人已投入巨額資金與成本，若要解除合同，恢復(fù)原狀，需要拆除所有已建工程，將造成土地資源的極大浪費(fèi)，不利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

綜上，現(xiàn)申請(qǐng)人已支付了77.49%土地出讓款，且完全具備付清剩余土地出讓款及違約金的誠(chéng)意與能力，已對(duì)宗地投入了極大成本。但是，被申請(qǐng)人仍主張解除合同收回土地使用權(quán)，恢復(fù)原狀，而非接受申請(qǐng)人的付款、繼續(xù)履行合同，這不僅不能有效實(shí)現(xiàn)土地的效用，還將嚴(yán)重?fù)p害申請(qǐng)人的權(quán)益，也將損害社會(huì)公共利益。如果僅因暫被拖欠的819萬(wàn)元出讓款，罔顧申請(qǐng)人已支付的2820萬(wàn)元出讓款以及總的逾5000萬(wàn)元的投資而將合同錯(cuò)誤地、不當(dāng)?shù)亟獬?，將如何處理地上已完工的工程、將如何處理已批?zhǔn)的規(guī)劃？另外，財(cái)政扶持獎(jiǎng)勵(lì)資金918.2829萬(wàn)元并非在涉案合同中所約定的內(nèi)容，被申請(qǐng)人根本沒(méi)有任何權(quán)力要求申請(qǐng)人退還該款項(xiàng)，這顯然已超出被申請(qǐng)人的職權(quán)范圍，被申請(qǐng)人的行為嚴(yán)重違反了合理行政原則，該決定明顯不當(dāng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》第二十八條，貴單位應(yīng)當(dāng)在復(fù)議后依法予以撤銷。

二、被申請(qǐng)人未給予申請(qǐng)人陳述、申辯的權(quán)利，違反法定程序。行政機(jī)關(guān)在作出行政行為時(shí)，不僅要保證行政行為的實(shí)體合法性，也要確保程序合法性，在作出影響申請(qǐng)人權(quán)益的行政行為前，應(yīng)當(dāng)聽取申請(qǐng)人的陳述申辯意見(jiàn)，以避免其在缺乏相應(yīng)程序保障的情況下合法權(quán)益受到侵害。

陳述申辯權(quán)是行政程序正當(dāng)?shù)幕疽?，但被申?qǐng)人在作出嚴(yán)重影響申請(qǐng)人權(quán)益的決定的過(guò)程中，從未保障過(guò)申請(qǐng)人的陳述申辯權(quán)。對(duì)于一個(gè)規(guī)模為上億元級(jí)別的宗地項(xiàng)目，被申請(qǐng)人單方面解除合同，僅向申請(qǐng)人發(fā)出了催繳的通知，并未告知申請(qǐng)人有陳述申辯的權(quán)利。申請(qǐng)人在收到解除合同的通知后，立刻向被申請(qǐng)人書面致函說(shuō)明外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境艱難、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)暫時(shí)困難的情況，但被申請(qǐng)人未將相關(guān)因素納入考慮，審慎考量。因此，申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人作出的《關(guān)于解除<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同>的決定》違反了正當(dāng)程序的要求，懇請(qǐng)貴單位予以撤銷。

三、《合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)分高于實(shí)際損失，應(yīng)予以下調(diào)。參照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條，約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

違約金以被申請(qǐng)人因違約行為所遭受的損失為基礎(chǔ)，但《合同》約定的違約金為日1‰，計(jì)算年利率為36%，超出同期LPR的9倍左右，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了被申請(qǐng)人的實(shí)際損失。根據(jù)公平原則和誠(chéng)信原則，申請(qǐng)人請(qǐng)求將違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)減至LPR標(biāo)準(zhǔn)。

綜上，為保障申請(qǐng)人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》第九條的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)人特提出復(fù)議申請(qǐng)，懇請(qǐng)貴單位支持申請(qǐng)人的上述請(qǐng)求。

被申請(qǐng)人稱：一、案涉國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同合法、有效。在合同的訂立、履行過(guò)程中，被申請(qǐng)人恪守法定權(quán)限，不違背法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，履行合同約定的各項(xiàng)義務(wù)，作為合同的相對(duì)方的申請(qǐng)人亦應(yīng)嚴(yán)格遵守法定和約定的義務(wù)，否則被申請(qǐng)人有權(quán)依照法律規(guī)定以及合同的約定，行使解除合同的權(quán)利。

二、約定的被申請(qǐng)人行使解除權(quán)的事由成立，被申請(qǐng)人作出《決定書》符合法律規(guī)定，亦符合《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定。

1、經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，2021年6月30日，被申請(qǐng)人在自然資源報(bào)、宣城日?qǐng)?bào)和宣城市公共資源交易服務(wù)網(wǎng)發(fā)布《xx縣自然資源和規(guī)劃局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》（xx號(hào)），決定公開出讓xx號(hào)宗地。出讓公告明確：“出讓起始價(jià)3639萬(wàn)元，競(jìng)買保證金728萬(wàn)元；付款方式為自出讓合同簽訂之日起30日繳納出讓價(jià)款的50%，余款在出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)繳清。受讓人不能按時(shí)支付出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金。”2021年7月13日，xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出競(jìng)買xx號(hào)宗地申請(qǐng)，并明確由新成立公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，簽訂出讓合同。2021年7月30日，xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以成交價(jià)3639萬(wàn)元競(jìng)得xx號(hào)宗地。2021年8月6日，被申請(qǐng)人與新公司xx公司簽訂xx號(hào)宗地《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第十條（二）按以下時(shí)間和金額分二期向出讓人支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓款，第一期人民幣大寫壹仟捌佰貳拾萬(wàn)元（小寫18200000元），付款時(shí)間：2021年9月6日前。第二期人民幣大寫壹仟捌佰壹拾玖萬(wàn)元（小寫18190000元），付款時(shí)間：2022年8月5日之前。2021年8月16日，申請(qǐng)人繳納第一期出讓價(jià)款728萬(wàn)元（競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)為出讓價(jià)款），第一期剩余出讓價(jià)款1092萬(wàn)元，申請(qǐng)人延期至2021年10月18日才繳納，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人征收了違約金45.864萬(wàn)元。第二期出讓價(jià)款1819萬(wàn)元，申請(qǐng)人在合同約定時(shí)間沒(méi)有完全履行付款義務(wù)。

2、為了更好的履行合同，被申請(qǐng)人于2022年8月1日向向申請(qǐng)人發(fā)出了《關(guān)于繳納xx號(hào)宗地土地出讓價(jià)款的提醒函》（xx號(hào)），被申請(qǐng)人于2022年9月1日又向申請(qǐng)人發(fā)出了《關(guān)于繳納xx號(hào)宗地土地出讓價(jià)款的提醒函》（xx號(hào)）。告知了申請(qǐng)人已經(jīng)違反合同約定“支付第二期出讓價(jià)款1819萬(wàn)元及利息，付款時(shí)間為2022年8月5日前。目前已逾期27天，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)告知你公司，請(qǐng)你公司盡快繳清剩余出讓價(jià)款及利息，并繳納違約金。”同時(shí)告知了申請(qǐng)人 “延期付款超過(guò)60日，經(jīng)催交后仍不能繳納的，我局有權(quán)解除合同?！?/span>

3、2022年10月6日，被申請(qǐng)人通知申請(qǐng)人《關(guān)于再次催繳xx號(hào)宗地出讓價(jià)款的通知》，告知申請(qǐng)人“至2022年10月5日，你公司已延期付款達(dá)60日。請(qǐng)你公司在2022年10月17日前繳清剩余出讓價(jià)款及利息，并繳納違約金。逾期仍未繳納的，我局將依法解除《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，收回出讓宗地。因解除合同所產(chǎn)生的一切法律后果和經(jīng)濟(jì)損失由你公司自行承擔(dān)?！?022年10月17日，申請(qǐng)人繳納出讓價(jià)款1000萬(wàn)元，但是申請(qǐng)人沒(méi)有完全履行合同和催告要求履行的義務(wù)。

4、根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第七章 違約責(zé)任 第三十條約定：受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定，按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。受讓人不能按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過(guò)60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償損失。

因申請(qǐng)人截止2022年10月23日，仍然拖欠出讓價(jià)款819萬(wàn)元及相應(yīng)的利息和違約金，其行為顯已構(gòu)成根本違約。根據(jù)《民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！币虼?，被申請(qǐng)人有權(quán)依照法律和合同約定行使合同解除權(quán)。

2022年10月24日，被申請(qǐng)人依法作出《關(guān)于解除＜國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同＞的決定書》（xx號(hào)），并送達(dá)了申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人未收到過(guò)申請(qǐng)人的異議材料，也沒(méi)有向法院提起訴訟。根據(jù)《民法典》第五百六十五條的規(guī)定，解除合同的決定書依法送達(dá)給申請(qǐng)人，送達(dá)之日即為合同解除之時(shí)，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

綜上，被申請(qǐng)人作出《關(guān)于解除＜國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同＞的決定書》（xx號(hào)）的行為事實(shí)清楚，證據(jù)充分，程序妥當(dāng)，請(qǐng)駁回申請(qǐng)人的復(fù)議申請(qǐng)，維持被申請(qǐng)人作出的決定。

本機(jī)關(guān)經(jīng)審理查明：2021年8月6日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（電子監(jiān)管號(hào)：xxxx，以下簡(jiǎn)稱合同）。合同約定：被申請(qǐng)人將xx號(hào)宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓給申請(qǐng)人，出讓價(jià)為3639萬(wàn)元，出讓價(jià)款分二期支付，第一期為2021年9月6日之前支付1820萬(wàn)元，第二期為2022年8月5日之前支付1819萬(wàn)元。合同還約定：受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定，按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。受讓人不能按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過(guò)60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償損失。

2021年10月18日，申請(qǐng)人繳清第一期出讓款1820萬(wàn)元。因延期繳納第一期出讓價(jià)款，申請(qǐng)人于2021年10月26日按合同約定向被申請(qǐng)人支付了違約金45.864萬(wàn)元。2022年8月1日，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人發(fā)出《關(guān)于繳納xx號(hào)宗地土地出讓價(jià)款的提醒函》（xx被申請(qǐng)人又向申請(qǐng)人發(fā)出《關(guān)于繳納xx號(hào)宗地土地出讓價(jià)款的提醒函》（xx號(hào)），催告申請(qǐng)人繳納剩余出讓價(jià)款、利息和違約金。2022年10月6日，被申請(qǐng)人再次向申請(qǐng)人發(fā)出《關(guān)于再次催繳xx號(hào)宗地出讓價(jià)款的通知》，要求申請(qǐng)人限期（2022年10月17日前）繳清剩余出讓價(jià)款、利息和違約金。2022年10月17日，申請(qǐng)人繳納了出讓價(jià)款1000萬(wàn)元，尚拖欠出讓價(jià)款819萬(wàn)元及相應(yīng)利息和違約金。2022年10月24日，被申請(qǐng)人依法作出《關(guān)于解除＜國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同＞的決定書》（xx號(hào)）并送達(dá)給申請(qǐng)人。

上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：1、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（電子監(jiān)管號(hào)：xxxx）；2、中央非稅收入統(tǒng)一票據(jù)；3、《關(guān)于繳納xx號(hào)宗地土地出讓價(jià)款的提醒函》（xx號(hào)）、《關(guān)于繳納xx號(hào)宗地土地出讓價(jià)款的提醒函》（xx號(hào)）、《關(guān)于再次催繳xx號(hào)宗地出讓價(jià)款的通知》；4、《關(guān)于解除＜國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同＞的決定書》（xx號(hào)）及送達(dá)回證。

本機(jī)關(guān)認(rèn)為：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（電子監(jiān)管號(hào)：xxxx）屬于行政協(xié)議?！吨腥A人民共和國(guó)行政復(fù)議法》第六條未將行政協(xié)議爭(zhēng)議納入行政復(fù)議受理范圍。根據(jù)原國(guó)務(wù)院法制辦《對(duì)﹤交通運(yùn)輸部關(guān)于政府特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議等引起的行政協(xié)議爭(zhēng)議是否屬于行政復(fù)議范圍的函﹥的復(fù)函》（國(guó)法秘復(fù)函﹝2017﹞866號(hào)）規(guī)定，政府特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議等協(xié)議爭(zhēng)議不屬于《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》第六條規(guī)定的行政復(fù)議受案范圍，即行政協(xié)議爭(zhēng)議不屬于行政復(fù)議范圍。因此，申請(qǐng)人的行政復(fù)議申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法實(shí)施條例》第二十七條第五項(xiàng)“屬于行政復(fù)議法規(guī)定的行政復(fù)議范圍”的受理規(guī)定。

綜上所述，申請(qǐng)人的行政復(fù)議申請(qǐng)不屬于行政復(fù)議范圍，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法實(shí)施條例》第四十八條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，本機(jī)關(guān)決定如下：

駁回申請(qǐng)人的行政復(fù)議申請(qǐng)。

申請(qǐng)人如不服本決定，可自收到本決定之日起十五日內(nèi)向宣城市中級(jí)人民法院提起行政訴訟。

績(jī)溪縣人民政府    

2023年1月30日