日前，自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），從深化調(diào)查評(píng)估、加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌、強(qiáng)化政策支持、優(yōu)化審批流程等四個(gè)方面作出部署，完善老舊小區(qū)改造相關(guān)的規(guī)劃土地政策，并提出加強(qiáng)專業(yè)服務(wù)有關(guān)要求。6月13日，在自然資源部辦公廳組織的媒體座談會(huì)上，部國(guó)土空間規(guī)劃局主要負(fù)責(zé)人針對(duì)《通知》主要內(nèi)容和相關(guān)考慮進(jìn)行了解讀。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。今年4月，習(xí)近平總書(shū)記在重慶市九龍坡謝家灣街道民主村社區(qū)調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：“黨中央很關(guān)心的一件事，就是把老舊小區(qū)改造好?！苯?jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造仍存在堵點(diǎn)難點(diǎn)，在規(guī)劃管理、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、政策工具、商業(yè)模式等方面未形成系統(tǒng)匹配，亟待打通堵點(diǎn)，以調(diào)動(dòng)政府、市場(chǎng)、社會(huì)積極性。
為適應(yīng)新形勢(shì)，自然資源部辦公廳本月發(fā)布通知，進(jìn)一步加強(qiáng)土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作，全面落實(shí)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）相關(guān)要求。
改進(jìn)規(guī)劃方法 加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌
“多規(guī)合一”改革以及自然資源部被賦予“兩統(tǒng)一”職責(zé)，創(chuàng)造了城市規(guī)劃與土地政策緊密銜接融合的歷史機(jī)遇。自然資源部按照黨中央、國(guó)務(wù)院工作部署，重點(diǎn)圍繞落實(shí)中央要求、讓更多群眾受益、增強(qiáng)市場(chǎng)主體動(dòng)力，在健全規(guī)劃編制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具體工作部署，指導(dǎo)各地自然資源部門支持老舊小區(qū)改造工作。
當(dāng)前，我國(guó)已步入存量更新時(shí)代，城市功能布局進(jìn)入需進(jìn)一步優(yōu)化更新的階段，關(guān)乎人民群眾切身利益的居住空間，特別是老舊小區(qū)同樣面臨更新需要。城市規(guī)劃作為調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)優(yōu)化功能布局的重要公共政策，在老舊小區(qū)改造工作中具有重要作用。老舊小區(qū)改造需要加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌，改進(jìn)規(guī)劃方法，提高規(guī)劃編制的適應(yīng)性和對(duì)市場(chǎng)的響應(yīng)性，使規(guī)劃好用、能用、管用?！锻ㄖ芬?，在國(guó)土空間總體規(guī)劃中提出老舊小區(qū)改造目標(biāo)和工作重點(diǎn)，明確近期重點(diǎn)推進(jìn)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，擬定近期改造任務(wù)清單，并納入總體規(guī)劃的近期實(shí)施規(guī)劃和行動(dòng)計(jì)劃。面向規(guī)劃管理需求，將總體規(guī)劃確定的強(qiáng)制性管控要求、引導(dǎo)措施和老舊小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)落實(shí)到單元詳細(xì)規(guī)劃中。在詳細(xì)規(guī)劃中保障利益相關(guān)方訴求，通過(guò)規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)及周邊片區(qū)居民整體利益的最大化。
一方面，建立健全針對(duì)社區(qū)層面的資源資產(chǎn)調(diào)查與城市體檢評(píng)估體系。老舊小區(qū)改造不是簡(jiǎn)單的翻新屋子、修補(bǔ)立面、增加綠化等工程，更重要的是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的系統(tǒng)改善和實(shí)施推進(jìn)。不僅要改造外表的“面子”，改得好看，更要做好惠民的“里子”，讓居民住得舒心，讓社區(qū)、城市更具活力。這個(gè)過(guò)程往往要面對(duì)復(fù)雜的權(quán)益資產(chǎn)關(guān)系，需通過(guò)調(diào)查評(píng)估摸清底子，才能準(zhǔn)確把握改造方向?！锻ㄖ诽岢?，要梳理老舊小區(qū)內(nèi)及周邊的存量空間資源資產(chǎn)，了解居民需求期盼和現(xiàn)實(shí)困難，按照自然資源部印發(fā)的《社區(qū)生活圈規(guī)劃技術(shù)指南》中的有關(guān)要求，明確改造中應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足的養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、公共停車、充電裝置等公共服務(wù)設(shè)施的要求，真正增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
另一方面，通過(guò)規(guī)劃統(tǒng)籌促進(jìn)規(guī)劃指標(biāo)區(qū)域平衡、動(dòng)態(tài)平衡。在推進(jìn)老舊小區(qū)改造時(shí)，要樹(shù)立系統(tǒng)思維，從老破小“換新顏”到完善基礎(chǔ)設(shè)施，再到豐富配套服務(wù)等多方面，實(shí)施一體規(guī)劃、統(tǒng)籌考慮。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造中運(yùn)用城市盤(pán)活存量空間的規(guī)劃、用地和資產(chǎn)政策不夠，一些地方的改造受到規(guī)劃容積率、建筑高度等限制，很難通過(guò)提高小區(qū)容積率來(lái)完善相關(guān)配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)改造的財(cái)務(wù)平衡?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌，允許在單元中統(tǒng)籌空間功能和建筑量，在不突破上位規(guī)劃底線要求和強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下，可明確建筑量跨單元統(tǒng)籌的規(guī)則，處理好局部利益和整體利益，從而解決改造資金平衡難的問(wèn)題。同時(shí)，要按照自然資源部印發(fā)的《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》的要求，突出保障民生和激勵(lì)公益貢獻(xiàn)的政策導(dǎo)向，核定優(yōu)化容積率，執(zhí)行差異化規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源資產(chǎn)增值、民生事業(yè)改善以及歷史文化傳承，確保支持措施踐行“人民城市為人民”理念，惠及廣大人民群眾。
強(qiáng)化政策支持 優(yōu)化審批流程
為積極推動(dòng)老舊小區(qū)改造，各地要以國(guó)土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，結(jié)合改造需要和具體情況，探索適應(yīng)老舊小區(qū)改造特點(diǎn)、差異化的規(guī)劃和土地政策，突出政策制度的靈活安排，充分激發(fā)多元主體的更新意愿，鼓勵(lì)建立多元合作模式。具體包括以下幾個(gè)方面：
一是適應(yīng)存量空間更新改造需求，完善規(guī)劃管理措施。城市發(fā)展中，土地混合使用是必然趨勢(shì)，是增強(qiáng)城市活力、提高城市實(shí)際功能效益的重要手段，要從簡(jiǎn)單機(jī)械化的功能切割轉(zhuǎn)向土地用地功能的兼容，要允許非公益向公益以及公益之間互轉(zhuǎn)等。鼓勵(lì)地方自然資源部門制定相應(yīng)的正負(fù)面清單管理辦法，在制定配套的細(xì)則中，要明確正負(fù)面清單和比例管控要求，加強(qiáng)后期監(jiān)管，使得功能轉(zhuǎn)換以后的使用和運(yùn)營(yíng)的手續(xù)管理能夠在不損害周邊群眾利益的前提下，指向改善民生和補(bǔ)足公共服務(wù)。如北京探索實(shí)施建筑用途轉(zhuǎn)換和土地用途兼容，允許存量建筑功能轉(zhuǎn)換，將閑置廢棄的鍋爐房、堆煤場(chǎng)轉(zhuǎn)換為街區(qū)便民服務(wù)中心，實(shí)現(xiàn)“變廢為寶”。
二是堅(jiān)持節(jié)約集約，促進(jìn)低效用地再開(kāi)發(fā)。老舊小區(qū)自身用地局促緊張，往往沒(méi)有閑置空間作為公共服務(wù)配套?！锻ㄖ分С掷弥苓叢荒軉为?dú)利用的邊角地、零星用地等低效用地用于公共空間、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是用于近期多次發(fā)生火災(zāi)事故的電動(dòng)自行車充電設(shè)施和停放場(chǎng)所建設(shè)，切實(shí)保護(hù)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，解決急難愁盼問(wèn)題。如江蘇南京石榴新村改造項(xiàng)目基于控規(guī)地塊劃分更新片區(qū)，將周邊邊角地、夾心地、插花地、非居住用地一并納入更新范圍，解決地塊不規(guī)則、碎片化、規(guī)模效應(yīng)不足等問(wèn)題。
三是規(guī)范審批程序，保障合法權(quán)益?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，針對(duì)老舊小區(qū)不同情形明確規(guī)劃許可辦理程序和分類管控規(guī)則。各地要制定具體細(xì)則，特別是分清無(wú)需辦理、需要辦理、簡(jiǎn)化辦理規(guī)劃許可的情形。居民權(quán)益保障是推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的前提，要明確相關(guān)程序辦理的路徑和方式，為改造后居民辦理產(chǎn)權(quán)登記、保障合法權(quán)益提供基礎(chǔ)。
《通知》要求，拆除重建的老舊小區(qū)改造前要保證土地及房屋權(quán)利清晰、合法、無(wú)爭(zhēng)議，改造后要憑借合法的規(guī)劃、土地供應(yīng)和建設(shè)手續(xù)，以及地價(jià)款補(bǔ)繳單據(jù)和權(quán)利劃分協(xié)議等及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。如廣州市規(guī)劃和自然資源局自2022年12月以來(lái)，先后推出四批97條惠企利民措施，進(jìn)一步優(yōu)化審批服務(wù)機(jī)制，涵蓋規(guī)劃審批、土地出讓金計(jì)收、健康住宅設(shè)計(jì)、不動(dòng)產(chǎn)登記、城中村改造、停車配建等企業(yè)和群眾密切關(guān)注的領(lǐng)域，在城市更新規(guī)劃審批的用地彈性、指標(biāo)優(yōu)化、降本增效、專項(xiàng)評(píng)估等方面均作出積極探索，有效降低企業(yè)和群眾的時(shí)間及資金成本，不斷提升審批服務(wù)效能，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。
加強(qiáng)專業(yè)服務(wù) 促進(jìn)共治共享
自“多規(guī)合一”改革以來(lái)，自然資源部不斷改進(jìn)注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師制度，鼓勵(lì)引導(dǎo)注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師進(jìn)社區(qū)、到基層做好專業(yè)技術(shù)服務(wù)，在詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施、老舊小區(qū)改造方案編制、社區(qū)環(huán)境高品質(zhì)提升等方面發(fā)揮了重要的參謀和溝通橋梁作用，各地也有很多好的經(jīng)驗(yàn)做法。如北京的責(zé)任規(guī)劃師制度實(shí)踐：豐臺(tái)區(qū)成立“小蜜豐”責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)，朝陽(yáng)區(qū)成立“葵花籽”責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)，直接有效地推動(dòng)公眾參與、多元共治，進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)劃的統(tǒng)籌引領(lǐng)作用，增強(qiáng)社區(qū)建設(shè)管理決策的科學(xué)性，實(shí)現(xiàn)治理方式的精細(xì)化，提升治理成果的有效性。
支持老舊小區(qū)改造，關(guān)鍵在于地方自然資源部門如何在規(guī)劃土地政策方面融合創(chuàng)新，通過(guò)普惠透明加適度激勵(lì)的政策紅利，有效調(diào)動(dòng)居民積極性，實(shí)現(xiàn)群眾滿意、多方共贏。下一步，自然資源部將繼續(xù)做好政策宣傳，指導(dǎo)各地按照中央及本次《通知》的有關(guān)要求，細(xì)化落實(shí)措施，確保文件落地生效，更好支持老舊小區(qū)改造。
績(jī)溪縣自然資源和規(guī)劃局（原國(guó)土局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局）
皖公網(wǎng)安備 34182402000001號(hào)
